Comprendre la déclaration de copropriété

Déclaration de copropriété
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Très souvent, et avant même de s’engager définitivement pour l’achat d’un condominium, la déclaration de copropriété vous est fortement suggérée à la consultation pour connaître la responsabilité qui vous est imputable et les droits qui vous sont dus en tant que partie d’une copropriété divise.

Il s’agit là d’un texte régissant les relations entre les copropriétaires et les administrateurs – en l’occurrence, le syndicat – de l’immeuble afin de déterminer les règles à suivre par tous les résidents du bâtiment.

Plus simplement, la déclaration de copropriété est un ensemble de conditions pour jouir de l’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble. Cette déclaration se compose de trois parties :

L’acte constitutif de copropriété

Cet acte détermine la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage auquel est destiné le bâtiment locatif : résidentiel, commercial, villégiature, etc.

Également, l’acte constitutif distingue les parties communes et privatives en les définissant selon des critères précis. Ces critères concernent les quotes-parts relatives aux frais à payer pour chaque propriétaire. À titre d’exemple, les frais de condo dans un même immeuble locatif varient en fonction de la superficie et de l’emplacement du logement de chacun.

Dans le même sens, l’acte constitutif fixe les devoirs et les pouvoirs des administrateurs et de l’assemblée des copropriétaires (il peut s’agir d’adopter de nouvelles règles et d’en afficher le procès-verbal pour qu’il soit à portée des copropriétaires).

Le règlement d’immeuble

L’énoncé du règlement comprend toutes les dispositions qui régissent le fonctionnement et l’administration de la copropriété et expose les conditions de jouissance et d’utilisation des parties communes et privatives de l’immeuble.

Plus concrètement, le règlement définit les attributions des administrateurs et de l’assemblée des copropriétaires et fixe les modalités des réunions. Le règlement inclut également une procédure de collecte des frais de condos qui tient compte des quotes-parts indiquées par l’acte constitutif. (Le but ici est de montrer que les quotes-parts des copropriétaires sont différentes, compte tenu des critères de superficie, de localisation, etc.).

L’état descriptif des fractions

Cette partie ne concerne que la description des parties privatives et des parties communes de l’immeuble détenu en copropriété. Cet état descriptif est une mise en exercice de l’article 1055 du Code civil du Québec.

Ainsi, cette partie concerne essentiellement la désignation cadastrale des parties privatives et communes. Cette dernière consiste en l’identification de chaque partie par un numéro spécifique qui désigne également son statut (partie privative ou commune). Cette désignation est importante, car elle conditionne le statut de la copropriété devant la loi.

Ensuite, l’état descriptif s’intéresse à la description des droits réels relatifs au bâtiment comme le droit d’usufruit (la jouissance relative à l’occupation ou la perception d’un loyer sur un bien immobilier comme un condo) ou la servitude de passage qui octroie à l’immeuble le droit d’être convenablement desservi et accessible sur le sol (accès aux entrées d’immeuble et  garages s’il y a lieu) et sous le sol pour permettre le rattachement de l’immeuble aux canalisations sanitaires et autres infrastructures nécessaires à l’utilisation d’un bien immobilier.

Dans leur complémentarité, les trois parties de la déclaration de copropriété définissent un cadre légal qui codifie les relations entre les copropriétaires. Le fait que la déclaration de copropriété soit un acte notarié constitue un fondement juridique essentiel pour la création du syndicat de copropriété.

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